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內容來自sina新聞
巴曙松自住性需求將主導未來房價
房地產市場的未來走向取決於環境之變。支撐過去15年房地產市場總體增長和趨勢向上的經濟驅動力已經發生結構性變化。隨著收入增長速度的中樞下移、貨幣增長的回歸中性以及收入失衡格局的糾正，房地產行業總量擴張的速度下降是基本趨勢，自住性需求也將逐步取代投資性需求成為決定房價變動的關鍵力量。
住宅作為一種兼具投資和消費屬性的耐用品，其價格並不僅僅取決於當期供求，也取決於預期需求與潛在供給之間的邊際缺口。這是理解房地產市場長期走勢和周期波動的邏輯起點。
預期需求有三層含義：第一，它需要有效購買力的支撐。財富的增長決定購買力的總量變化，財富的分佈決定購買力的結構差異。第二，它是不穩定的。上行的通脹和寬松的貨幣都有可能放大預期，將未來的需求急劇釋放到當期，突然增加的需求和剛性滯後的供給疊加在一起，引發房價上漲。第三，它可能永遠無法變成現實。這種落差的廣泛程度，決定瞭房地產調控的持久和嚴厲程度。
潛在供給也有三層含義：第一，它是一種滯後的供給。從拿地，到新開工，再到施工預售，存在一個較長的時間差，這使得相對於需求變化，供給的調整更缺少彈性。第二，它在很大程度上取決於土地供給彈性。中國的土地供給指標是剛性的，土地需求的上升如果無法通過供給的自動擴大來調節，地價就可能有上漲壓力。第三，它取決於預售條件。在中國缺少房地產金融的背景下，預售擴大瞭房地產企業的資金周期速度和生產供給能力。如若收緊預售條件，則潛在供給能力下降，反之亦然。
這個簡單的市場邏輯決定瞭：一是預期需求對收入增長、貨幣條件和調控政策的反應敏感度遠遠大於潛在供給的調整速度，從而使邊際缺口常常存在，並極易在短期內突然放大。二是如果調控隻是著力於當期供求調節，而不能有效控制需求預期或擴大潛在供給，那麼調控效果往往十分有限，甚至會成為房價上行的推手。
&二胎代墊款貸款全省皆可處理emsp;觀察未來房地產市場走勢可以發現：一，收入增長速度的下降、貨幣擴張增速的回歸常態以及收入分配失衡格局的逐步糾正，都意味著房地產需求快速擴張的態勢在中長期內將趨於緩和，投資性需求的占比將趨於下降；二，增長重心的內移、城市增長的分化和人口的郊區化，則意味著個別區域和城市的成長速度將快於房地產行業均值水平；三，土地供給的總量約束和結構變化，則意味著地價上漲仍是趨勢，且拿地難度與日俱增。
立足於變化中的基本環境，以2013年新一輪政治周期、經濟周期、調控周期的啟動為標志，中國房地產行業走向一種"新常態"是大概率事件。一是需求變遷，自住性需求逐步取代投資性需求，成為決定房地產行業走勢的主導因素；二是區域分化，需求增長重心將從沿海城市傳導至內陸中心城市；三是深耕城市將逐步成為房地產企業規模擴張的主導路徑；四是隨著沿海城市增長速度趨緩和增長重心向內陸轉移，以北京、上海和深圳為代表的三大區域市場的占有率將趨於下降，以重慶、成都、武漢、長沙、合肥為代表的長江中遊中心城市將成為房地產行業增長最快的地方；五是二手房流通率上升是總體趨勢，目前一線城市的二手房存量已經較大，但流通率僅在2%，遠遠低於香港10%的流通率，提升空間巨大。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-01/08482001848.shtml
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