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內容來自sina新聞

千億險資全球抄底房地產

  A股在2000點上方附近晃蕩瞭兩個月，上半年更是大跌12.8%，坐擁巨資的保險公司將目光轉向海外市場，尋找包括房地產在內的其他更能體現穩定收益的投資。

  中國平安首席投資官陳德賢認為，國內經濟增速放慢及美國將退出QE3、利率上升，下半年A股市場不確定性增加，因此"從中長期來看將考慮分流部分投資資金，配置從單一幣種到多幣種多資產的組合"。中國人壽高管也稱，下半年在不動產等另類投資領域會加大力度。

  投資期限長、有穩定收益的房地產投資成為保險公司眼裡誘人的蛋糕，根據險資總資產規模測算，約有近千億的險資可投資海外房地產。全球地產顧問世邦魏理仕發佈的最新報告稱，保險資金將非常可能成為中國資金投資海外房地產的生力軍。知情人士向本報記者透露，中國平安擬以24億購買位於英國倫敦的勞合社大樓正處於審批階段，有望最終放行，那麼平安將成為險資試水海外房地產的第一單。

  平安首投海外地產

  本報記者瞭解到，平安擬在英國購買的勞合社大樓將用來出租，據測算租金收益率約在6%-9%之間。目前該樓租金為每年1600萬英鎊，超過2/3的物業租給勞合社保險倫敦公司。以平安24億元(2.6億英鎊)收購價計算，平安約需16年收回成本。

  "平安在國內投資商業地產和寫字樓已經很成熟，收益率保持在8%上下。"某保險公司資產管理公司投資經理稱，商業地產與壽險的久期相匹配，且抗通脹的屬性能夠提升保險公司收益率。

  今年上半年，上市險企凈投資收益率在4.4%-5%，這已是近年來的最好水平，以往險資凈投資收益率一般處於3%-4%左右，但包括房地產在內的另類投資平均收益率則高達6%-10%。

  保險公司在國內房地產投資上已嘗到甜頭，許多公司都通過自用的形式擁有商業寫字樓，且大部分用來出租。中國人壽最近稱，投資性房地產給公司所提供的投資收益水平大概是7.8%，其今年上半年共8宗原來自用的房地產進行重新估值，原賬面凈值為13.52億元，重估後公允價值為21.73億元，增值幅度高達60%。平安在國內的商業地產投資頗具規模，在北京、上海、深圳、成都、南寧、長沙、蘇州等城市擁有核心地段的商業地產項目，年景好的時候投資回報率超過11%，平常年景回報率超過8%。

  世邦魏理仕認為，鑒於保險機構在國內房地產市場擁有的經驗積累，以及自保監會系列政策出臺之後保險機構正積極尋找非資本領域投資機會的行動，"中國保險資金進軍海外房地產已指日可待。"

  "經過謹慎的選擇，考慮到英國勞合社的投資收益比較穩定，進入價格相對低位，平安才會做出這個決定。"上述知情人士表示。平安方面表示對此不予置評，一切以公告為準。

  按照最新規定，險資可將不高於本公司上季末總資產的15%投資於非自用性房地產(適用於境內及境外)。今年上半年末，我國保險業總資產7.88萬億，以此估算險資最高可將1.18萬億投資於境內外房地產投資。但實際上險資不可能有如此海量資金進入房地產，根據發達國傢的數據參考，絕大多數國傢險資直接投資房地產最高未超過6%。據世邦魏理仕預估，中國保險機構未來投資海外房地產的額度將不會超過其全部房地產投資總額的20%。那麼從現實的角度考慮，以上半年末的資產計，我國險資海外投資房地產的資金已接近千億左右。

  陳德賢認為，在改革的過程中企業下半年的盈利增長將承受一定的壓力，去杠桿過程中流動性可能會比較緊張，"作為匹配長期資產負債的保險資金，將進一步尋求固定投資收益機會。"根據平安2012年年報顯示，投資性物業在整個投資中占比1.5%，比2011年提升0.6個百分點，其物業投資正在加速推進。

  中國人壽副總裁劉傢德也認為A股市場不穩定，單邊下跌在世界范圍搶眼，與宏觀經濟增長形成巨大的反差。中國人壽高管稱，下半年中國人壽擬在新的投資渠道上加大力度，如不二胎房貸 二胎房貸流程任何問題免費諮詢動產投資領域、基礎設施投資領域、股權投資領域等另類投資方面。

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  到英國去投資，不僅僅是平安的想法，一些大買傢和個人投資者紛紛出動，他們大舉進入剛剛渡過歐債危機的英國。

  李嘉誠傢族進軍英國成為抄底英國的標志，近4年已前後動用1300多億港元，在英國購買包括水、電、氣等基礎產業，英國稱其"幾乎買下瞭英國"。此外，越來越多的國內個人投資者到英國買房，相關數據顯示，近年以中國人為主的亞洲人在英國投資房地產，金額已超過300億元。

  世邦魏理仕中國研究主管陳仲偉稱，"絕大多數具有充裕資金的中國投資者都面對有限的國內投資渠道這樣一個問題。再考慮到人民幣持續升值帶來的購買力的提升，現在是中國資本進入海外市場的理想時機。"

  在手握巨資的保險公司資產一攬子配置中，穩定的債券投資成為其最大份額，一般占比高達八成以上，這一塊收益相對穩定；股票投資則成為其業績波動最大的"溫度計"，上市險企上半年股票保持10%以內的輕倉運作，對下半年行情同樣看淡。然而，險資對於地產等另類投資則興致盎然，從商業地產穩定的、相對其他投資的"高收益"表現來看，其已成為險資拉升收益率的"定海神針"。

  據某壽險公司管理人士透露，保險公司目前主要尋找在紐約、倫敦、多倫多等國際大都市核心地段的寫字樓投資。此外，新加坡、香港和馬來西亞也成為考察的目標。險資投資海外房地產有著地域和地段上的規定，根據監管規定允許投資僅包括美國、英國、香港、澳大利亞等在內的25個發達市場主要城市的核心地段，且具有穩定收益的成熟商業房地產和辦公房地產。

  險資正在急等海外房地產投資正式起航，但外管局旗下子公司和中投公司早已出手。本報記者瞭解到，自2012年5月以來，國傢外管局旗下英國子公司GingkoTreeInvestmentLtd已在海外做出至少4筆投資，包括學生公寓及寫字樓等，總投資超過16億美元。2012年11月，中投公司以合資的形式耗資約4億美元購入倫敦德意志銀行總部所在的WinchesterHouse。世邦魏理仕預計，未來中投及外管局或將更加積極地提高其房地產直接間接投資及其他另類投資的占比。

  對於險資來說，海外房地產投資一面充滿高收益的誘惑，另一面又充滿投資的風險，世邦魏理仕認為，包括險資在內的國內機構仍缺乏海外房地產直接投資經驗，缺少熟悉當地市場的資產管理團隊。此外，房地產投資除瞭對資金要求高，但門檻進入低，競爭激烈；相對於債券股票來說，房地產流動性較低，一旦有風險不易脫手；對於保險等機構投資者來說，審批以及當地政策的風險也不可忽視。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-08/07083550769.shtml

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