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內容來自sina新聞
任志強合作建房前途渺茫
任志強 華遠地產董事長
這些年"個人合作建房"、"個人集資建房"的說法與行動在社會上引起瞭一些討論，公說公有理、婆說婆有理的爭吵很多，但中國的官方--中國房地產管理法中明確的兩個行政管理權力單位：國土資源部和住建部，卻沒有給出官方的一個說法與解釋。於是矛盾集中在瞭開發商與個人建房者兩邊的爭論上瞭。
不管是"個人合作建房"還是"個人集資建房"實際都是非市場化的商品經營行為，那麼就與從事商品房經營的開發商無關，成瞭完全是風馬牛不相及的事瞭。如果委托開發商負責承包建設事宜，隻是個別的委托行為，開發商隻掙個勞務費，代理組織建設工作而非經營商品房，也與市場化無關。
我想談談自己對合作建房的理解，我認為普遍地有三大誤區。
誤區一：認為"個人建房"在搶開發商的飯碗，會減少開發商的利潤，以達到降低房價的目的。
首先，中國從來都存在著市場化與非市場化住宅建設的兩個市場。市場化的市場是1998年房改貨幣化之後才從隻占20%的比重上升到瞭約占60%的投資比重的位置，但竣工面積大約最多占50%的比重。
1998-2003年商品房開發的竣工面積為14.4億平方米，含2.6億平方米的經濟適用住房。而非房地產開發方式的建設竣工面積為18.8億平方米，遠遠大於市場化的部分。不會對市場化的供給量與價值產生任何影響。
其次，全國有5.6-5.9萬傢開發企業，每傢開發的總量都很低，市場份額能達到1%的屈指可數。既不存在市場壟斷，也不存在過度競爭。"個人建房"的能力再大，其數量也不會影響到開發商的競爭加劇問題，更不會影響到供給與需求之間的變化，自然無法改變供不應求矛盾中的房價上漲問題。
第三，5萬傢開發企業之間的競爭都沒有影響開發企業的利潤與房價，少數的不進入市場的個人建房又怎麼會減少開發企業的利潤呢？
隻要土地的供給量被控，不管是這些土地被誰用什麼方式開發建設都不能平衡供求之間的矛盾。當有限的土地中合作建房的量大瞭，可供商品化經營的量縮小時，房價隻能更高，而不會更低。
個人合作建房占用的商品土地越多，對其它取得土地的開發商而言，隻能是發補貼，讓競爭減少、收益增加。畢竟更多的人無法用合作建房的方式解決住房問題。
中國歷史上由國傢包辦的分配方式都無法滿足與解決城市化增長中的住房問題，才不得不用市場化的方式增加供給。如果個人合作建房能發揮比市場經濟更強大的生產力量，那麼就用不著發展市場經濟瞭。
誤區二：個人建房會降低成本。
經濟學所研究的恰恰是用最低的成本，取得最高效益的問題。結論是組織起來的企業經營是最能節約交易與生產成本的方式。否則就不會有企業組織形式的出現，不會有委托代理制，不會有管理效率的提高。
由個人作為股東同時是經營者的個體經營方式向合夥人制和公司制發展的過程恰恰說明的是經濟效率提高的過程，尤其是加大生產規模與市場規模的大型生產的組織之中，尤其是技術與資金含量較高的行業與經營之中更是如此。
因此市場經濟中更常見的是小型經營以個體為主，服務性行業(如律師、設計師、會計師等)以合夥制為主，而大型生產、規模性生產以公司制為主。
在全社會將享有共同願望與要求的合作建房者組織起來本身就是件增加交易成本的事。一次性、少量性的會有成功的可能，但很難變成社會性的。這種組織起來並按一定的法律程序註冊和給以法律保護的合夥制就更為困難。
為什麼中國或國外的法律會對合夥制給以一定的人數限制，為什麼許多合夥制是個人(合夥人)要承擔無限責任呢？恰恰是這樣才能實現法律的保護。如果不是合夥人承擔無限責任，這種合作建房即使有律師也不能完善其法律保護。
誤區三：個人建房會降低房價。
這也是個錯誤的認識，當合作人組織起來之後(假設成立公司)，就變成瞭一種企業行為。合作人等於將建房的資金進行瞭一種股份的投資，取得的住房就相當於投資的收益或分配。如果房子是按低價銷售給你的話，就一定要按現行的法律納稅，並有專門的規定不得低於市場價格納稅。如果是公司或其它組織直接將擁有的財產進行分配，尚存在一定的法律困難。直接將股權變成房屋產權的一種方式的類比中，產權證的辦理尚無法律上明確的登記依據，也許仍要視同於轉讓或銷售，仍要繳納相關的稅費。
假定上述障礙都不存在，合作人可以低價獲得瞭住房的實物，那無非也是你將投資所得應得利潤部分變成瞭降低房價的部分，更多的與市場之間的差價就隻能是偷稅漏稅瞭。將應分配的利潤直接轉移成房價的折讓，省瞭應上交的利潤所得稅、個人所得稅、交易的營業稅和降低瞭成交價格的契約稅。
如果你用同樣的錢去投資，也承擔同樣的資金成本利息，也許你會獲得比正常市場房價與合作建房低價之差更多的利潤。
合作建房遭遇4大難題
在北京，孫智群"隱退"瞭，"合作建房"首倡第一人於凌罡10年都未開張。從2003年首提"合作建房"至今，不知有多少發起者、參與者都在無情的現實中沉寂下去。
但合作建房並沒有止步。於凌罡依然在各處宣揚"合作建房是一起當開發商。能懂這句話，才能懂我！"
中國合作建房，此路不通？
然而在江蘇邳州，個人合作建房獲官方支持。1月7日下午，江蘇省邳州市住建局辦公室主任徐矛盾表示：網友"湊份子"購地開發是允許的，同時建議有合作意向的網民組建股份制公司後規范運作，以規避風險。二胎代墊款銀行怎麼貸款比較會過件
在溫州，2012年剛過去，國內首個個人合作建房項目溫州"理想佳苑"完成分房的消息傳出，關註合作建房的人們似乎看到瞭新的契機。歷經10年，個人建房在中國終於幹成瞭第一幢民間二胎 民間二胎設定金額。
在上海，2013年1月17日，上海個人合作建房發起人錢生輝對外宣稱，以總價5750萬元拿下瞭上海臨港新城主城區一塊面積為8088.2平方米的地塊。這是多年來有報道的個人合作建房項目首次成功在一線城市拿到地塊。
日前，歷經近十年的摸索後，錢生輝在他合作建房的起點城市，首次引入基金管理公司，如願牽手瞭一傢央企資本管理公司。
有專傢認為，個人合作建房最終能在溫州建成，更多緣於溫州"民間資本市場"的特殊性，目前隻能是個案看待，想在其他城市推廣尚有難度。
"合作建房屢見不鮮，但從沒有真正成功的案例。"房地產市場研究專傢趙卓文對媒體說，現在最合適開發房地產的還是開發商。幾百人合作建房，意見不統一，運作機制就會出現問題，另外房子也有差異性，所以合作建房註定要失敗。
溫州大學房地產研究所所長石海均也表示，個人合作建房"溫州模式"本質上是一項投資行為，"這種模式對樓市沒有多大影響，隻能看做是房產開發公司多樣化的一種探索。"
民間發起的個人合作建房尚處於政策的空白點。1992年，國務院住房制度改革領導小組、建設部(今住建部)、國傢稅務總局頒發的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》，針對的是住宅合作社，因此，此暫行辦法不適用於個人合作建房；另一方面，合作建房和傳統的房地產開發也有不同，同樣不適用於傳統房地產開發的相關法律法規。
《安傢》根據合作建房遇到的困難和問題，總結出四大難題。
1、拿地難，成最大瓶頸
2、認定難，政策不表態
3、融資難，個人很差錢
4、信任難，如何相信你
就目前而言，真正的合作建房是很難見天日，但是錢生輝放話說，他還可以承受10年的失敗。而於凌罡已經原地踏步10年，還在乎再原地踏步10年嗎？
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/13582262755.shtml
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