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新規出臺後 動用房屋 救命錢還要過哪些坎？
信貸申請順德區物業服務公共決策平臺的界面。
居住在樓梯樓小區，老年人出行不便，報裝電梯卻困難重重。
和佛山近年來新建的住宅小區相比，很多住瞭10年、20年的住宅小區，正在經歷褪色的苦痛。房子外立面斑駁，小區公共設施失修，而對遍佈佛山的樓梯住宅樓來說，上下樓梯成為老年業主難以承受之重。舊樓翻新，是一個老大難的問題，涉及監管制度、主管部門、物業企業和業主本身。長期以來，被視作房屋養老“救命錢”的住宅專項維修資金，在市民看來申請使用程序復雜、通過不易，利用率極低。
如今，舊樓翻新在政策上有瞭更多的扶持。去年12月底，佛山印發新的《佛山市住宅專項維修資金辦事指南》，提出簡化程序、規范做法，而同期出爐的還有《佛山市既有住宅加裝電梯管理暫行辦法》(送審稿)，這些新政都讓舊樓翻新更為便利、有據可循。但在佛山市民和物業專傢眼中，舊樓翻新依然不易。在實際使用過程中，不論是住宅專項維修資金的使用，或者說舊樓申請加裝電梯，都在發起、申請和審批等環節上存在難點，而資金來源也成為舊樓翻新一大瓶頸。市民也呼籲在住宅專項維修資金的使用和舊樓加裝電梯事宜上，政府能夠給予更大的扶持，使它盡早邁過更多門檻，讓昔日黯淡失色的小區，再煥榮光。
舊樓內外急需修繕，但受制於手續繁瑣、業權分散，業主卻難以使用早已繳存的住宅專項維修資金，樓梯小區，居住的老年人上下樓極其不便，報裝電梯卻困難重重。過去多年，舊樓翻新可謂步履艱難。
在去年歲末，佛山市出臺一系列的新政和指引，讓舊樓動用住宅專項維修資金修繕，舊樓加裝電梯手續更為簡化，程序更為規范。而對諸多需要治病和利用加裝電梯改善居住的小區來說，業權分散、業主訴求不一致、相關規定尚有欠缺等原因，讓舊樓翻新，仍有很多坎兒要過。
新規
舊樓加裝電梯 程序再次縮短
2014年底，佛山市主管部門密集印發、通過相關指南、管理辦法，為全市住宅專項維修資金使用和既有住宅(舊樓)加裝電梯進一步“開綠燈”，這一系列文件從簡化、規范程序等角度，為佛山五區舊樓翻新提供瞭更多便利，以往困難重重的舊樓翻新，將迎來新一輪曙光。
申請住宅專項維修資金程序簡化、規范
住宅專項維修資金審批繁瑣，讓這筆資金沉睡已久，成為包括佛山在內的諸多城市都存在的問題。為解決住宅專項維修資金“申請使用難”問題，經多次征求意見並反復修改，佛山市住建局制訂的《佛山市住宅專項維修資金辦事指南》，已於去年12月26日正式印發，供各區維修資金監管部門參考。
這份辦事指南十分詳盡，其涵蓋維修基金的交存、一般情況的使用、返還等三個方面的業務，每項業務均明晰瞭辦事流程、辦理時限、需提交的資料等，值得一提的是，其配套印發的還有20個示范性文本，如果業主或者物業服務單位要申請這筆資金，憑借指南可一清二楚。
在以前，申請、使用住宅專項維修基金程序之多被人詬病。而這一新《指南》進一步縮短瞭辦事時限，其中，維修資金審批部門辦理時限現統一規范為累計11個工作日，同時新指南還規定，在申請資金使用前區住建部門需與申請人一起查看現場，可明確使用維修資金的工程范圍，《指南》還提出在合法、合規的前提下，將原流程中公告與征求意見兩個流程合並，采用公告的同時征求意見的做法，縮短時間。
在住宅專項維修基金使用過程中，業主最關心是否公平、透明，新《指南》也有規定。其規定，使用基金需分期劃撥工程款，解決工程實際發生費用與申請費用不一致的問題。而在成功申請後，將先劃撥工程啟動資金，工程驗收後再據實結算，付清尾款，同時還倡導市場公平競爭，減少暗箱操作。
小區需要利用住宅專項維修基金修繕，申請不易早已成為各地頑疾。在2013年，佛山市住宅專項維修資金情況年報表顯示，全市維修資金賬面總額約為74 .52億元，其中商品住宅維修資金約為71.30億元，占95.68%。而在使用情況方面，商品住宅維修資金使用金額為0 .31億，使用率僅為0 .44%，巨額的維修資金沉睡在銀行，在佛山等多個城市均有出現。
舊樓加裝電梯管理辦法有望短期內推廣至全市
舊樓翻新，市民關註的另一個焦點莫過於舊樓梯樓小區加裝電梯。同樣是在去年歲末，佛山市也朝著出臺全市統一的舊樓加裝電梯管理辦法前行一步。
去年12月30日，市政府常務會議原則通過《佛山市既有住宅加裝電梯管理暫行辦法》(送審稿)。在以往，由於公示等環節時間很長，舊樓加裝電梯對市民來說是一個漫長的過程，而此次通過的“送審稿”就將增設電梯的建築設計方案公示時間縮短為不少於10天，比此前“征求意見稿”提前瞭5天。
在去年6月，佛山市禪城區既有住宅加裝電梯管理暫行辦法出臺，在佛山五區開先河，制定瞭舊樓加裝電梯的一系列規范，其從去年6月5日起施行，有效期為2年。這一管理方法最大的亮點就是簡化和規范程序，原本需要市民帶著相關文件跑上四五個部門，這一辦法出臺後，隻需將材料交給區行政服務中心規劃局窗口統籌即可，如果順利，最快可在1個月內獲得施工許可，而若建成，禪城區還將提供2萬元/梯的補貼。這一新規出臺，還完善、規范瞭諸多程序和規范。比如，市民在給舊樓報建電梯時，需要提供圖紙和施工許可證等資質。而針對加裝電梯後，一些低樓層住戶擔心可能會影響通風采光，新規則把電梯與周邊住宅窗戶最小距離作定量規定，讓舊樓加裝電梯，更加符合建築規劃的相關規定。
記者瞭解到，伴隨著《佛山市既有住宅加裝電梯管理暫行辦法》(送審稿)通過，在禪城區率先吃螃蟹的舊樓加裝電梯管理辦法，將有望在短期內推廣至全市。
1誰做代表新小區業委會缺位核對業主信息不易
小區一旦投入使用超過5年，各個公共部位多少都會出現一些小毛病，而想要動用住宅專項維修資金為房子治病。在發起階段就已經頗為不易，新小區普遍業委會缺位，舊小區業權變更多，核對業主信息，也成為申請使用住宅專項維修資金耗時較多的環節。
召開業主大會仍難實現
小區一旦“生病”，誰來申請使用住宅專項維修資金?去年12月底新印發的《佛山市住宅專項維修資金辦事指南》明確，當住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後出現需維修、更新、改造時，由業主委員會(下簡稱“業委會”)或物業服務企業(下簡稱“物業公司”)或相關業主作為申請人(成立瞭業委會的由業委會作為申請人，沒有成立業委會的由物業公司作為申請人，沒有成立業委會和沒有物業公司管理的由相關業主作為申請人)，向所在區的住宅專項維修資金監管部門(下簡稱“資金監管部門”)提交查看現場的申請。
然而，對一些入住已有5年以上，但還沒成為舊小區的樓盤來說，小區缺乏業委會，成為申請使用住宅專項維修資金的一大難題，而如果是修繕某一棟樓的公共部分，召開業主大會也並不現實，一項資料顯示，在南海區新老數百個小區內，成立瞭業委會的僅有100多個。
多數小區都表示，在事實上目前已經申請使用住宅專項維修資金而發起方往往都是物業服務企業，而物業服務企業在征集業主簽名等環節上，也面臨困難重重。
業主信息不符，審批部門退件
“雖然說相關的管理規定，隻需要超過2/3戶數和面積的業主簽名同意即可，但最終決定權還是在業主手上，我們實際操作上，還都是要100%征求某一棟需要申請住宅專項維修資金業主的意見。”省物管專傢、佛山市人一物業經營管理有限公司總經理何篩紅向南都記者表示。
對於樓齡相對較短的小區來說，由於入住率較低，業主往往對於修繕事宜不知情，也讓申請住宅專項維修資金變得困難重重。而對於很多分佈於禪城、桂城和順德的老小區來說，由於業權變更，這項工作同樣變得很難。
去年年初，在一次問政活動中，市住建局相關負責人就指出，“審批部門在審查材料時，發現出現最多的問題就是業主的信息未及時更新，主要是房屋交易後，部分賣傢沒有責任感，未將住宅專項維修資金的存折交付買傢，審批部門發現提交的業主的信息與銀行系統記錄的業主信息不符，隻好退件要求完善申請資料，導致耗時較多。”
2通過不易“雙2/3”成為業主使用維修基金的攔路虎
根據全國性的物業管理條例和住宅專項維修資金使用辦法，動用這筆房屋“治病”錢，需要小區和某一棟樓超過2/3戶數與面積的業主同意，而這一道坎，一直以來都是使用住宅專項維修資金的攔路虎。
未投票業主不影響意見決策
2008年，建設部、財政部頒佈的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，使用這筆費用需信貸利率比較要住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。若有些業主不參與投票，同時一旦是小區的局部，如某一棟樓公共部位需要修繕，是否要小區超過比例的業主同意呢?這成為住宅維修專項資金通過業主同意最大的難點所在。
在去年3月，新修訂的《佛山市物業管理辦法》出臺一定程度上有效解決“兩個2/3”投票的難題，這一新規定針對一些業主不參與對申請使用住宅專項維修資金的表決，規定可由管理規約或業主大會議事規則規定，將未參與表決的業主的票數計入已表決的多數票。即隻要按照已投票總數的2/3決定意見，未投票的業主不影響意見的決策，這在很大程度上解決瞭因為房屋租賃等，業主不投票，導致申請流產的難題。
同時，新《佛山市物業管理辦法》指出，如果住宅維修專項資金用於單幢房屋共用設施設備的維修、更新、改造、增設等，業主委員會配合物業服務企業征詢該幢物業業主意見，經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意後可獲批。
物業籌措或開發商補貼
不過，對於一些並不屬於某一棟的小區公共部分修繕，全體業主雙“2/3”同意依然是一道難以逾越的門檻。而對於一些新交付不久的小區，全體業主雙“2/3”同意，更因為入住率低等原因變得舉步維艱。去年，佛山萬科物業服務公司提供的一份數據顯示，在佛山萬科已入住的10多個小區中，僅有金色傢園曾大規模使用過一次住宅維修專項資金。
“大部分時候，還是物業服務企業，通過自身的盈利籌措一些費用，或者一些交樓不久的企業，由開發商進行補貼，通過這兩個渠道解決舊房翻新這一難題。”何篩紅表示。
3緊急修繕何種情況符合尚無規定
修不修，業主意見相左怎麼辦?其中，不論是佛山多次修改完善的住宅維修專項資金管理辦法，或者2008年就已出臺的全國性《住宅專項維修資金管理辦法》，都規定瞭在緊急情況下小區急需修繕，可先修繕後到付專項資金，但佛山市並未出臺符合這一情形的具體標準。
去年歲末出臺的《佛山市住宅專項維修資金辦事指南》規定，當發生危及房屋安全、人身安全的緊急情況時，可以先行組織維修，再從維修資金的賬戶裡支出。而去年的新版《佛山市物業管理辦法》的第七十五條也規定，依照法律、法規、規章和有關技術標準規定應當進行的緊急維修，相關業主不能及時統一意見的，業主和相關責任人可以先行組織維修或者救助。有關費用經審核或者審計後，可從住宅專項維修資金賬戶中列支，涉及專有部分的開支由相關業主分攤，費用支出情況向業主公示。
然而，這並未規定何種情形符合這一條款。市住建局最近也在《佛山市住宅專項維修資金辦事指南》出臺之際明確表示，計劃出臺文件，明確《佛山市物業管理辦法》第七十五條規定的緊急維修情況，解決實操中出現的相關業主不能及時統一意見但又急需解決的問題。
記者瞭解到，包括北京以及省內的惠州等城市，緊急維修情況的具體情形都已經明確。如北京市城建委2013年12月就出臺《關於簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》，符合先行維修、再支取維修資金的共有6種情況，這6種情況包括屋面防水損壞造成滲漏的，電梯故障危及人身安全的，高層住宅水泵損壞導致無法供水等。
如果這一政策出臺，無疑極具意義。“現在因為外來人口較多流入，小區業主關系也比較疏離，參與小區事務的積極性也不高，很多業主更是幹脆沒有居住，在一些緊急情況下，動用維修資金修繕房屋，顯得十分有必要。”對此，佛山不少小區、業主都是翹首以待。
4資金監管新規更規范但業主擔憂扯皮
新出臺的《佛山市住宅專項維修資金辦事指南》，不僅規范和縮短瞭辦事時限，同時還對這筆事關民生的房屋“救命錢”監管提出瞭更為嚴格的要求，這也在一定程度上讓申請使用維修資金變得更加透明，業主權益得到保障。但是，業主心中也有疑惑，這樣一來維修資金的申請會變得更為復雜，可能會導致扯皮的出現。
公示通過，修繕房屋就要簽訂合同
這項《指南》在擬訂方案公示征求意見階段，就指出現場查看後被認為符合資金使用條件的，除特殊情況外，申請人一般需要邀請3傢維修單位制作工程預算書。工程預算書包括項目的價格明細清單、施工時間、保修年限等內容。
而《指南》所述特殊情況包括3種，申請使用資金金額小於各區資金監管部門規定的額度;需維修的是消防設施、電梯等特種設備，這些設施設備有指定的維修單位;各區資金監管部門規定的其他特殊情況。
一旦公示通過，修繕房屋就要簽訂合同，《指南》就規定，根據業主表決選定的工作方案，由申請人代表業主與維修單位簽訂工程合同。業主表決通過維修方案需要第三方對工程報價進行審核的，由申請人代業主與第三方審核單位簽訂合同。
申請變得更為復雜
除此之外，多達20個示范性文本也為各大小區申請維修資金修繕房屋提供瞭“范本”。“在以前很長一段時間內，建設部都有著類似的文本，但面也確實比較廣，但現在系統提供瞭這些文本，引入瞭市場競價和第三方審核，對保障業主權益確實有很大幫助，也比較透明化。”何篩紅評價說。
但業主心中也有疑惑，這樣一來維修資金的申請會變得更為復雜。“特別是三傢企業制定工程預算書，選哪一傢，業主肯定會有不同的意見，因為每個人的維修資金都要被使用，這裡面可能會導致申請的過程變長。”市民朱先生表示。
5費用變高 舊樓裝電梯業主盼“減負”
在禪城區的經驗之上，《佛山市既有住宅加裝電梯管理暫行辦法》(送審稿)已通過。舊樓翻新的另一個重要領域，舊樓加裝電梯將變得更加便利和規范，然而，隨著審圖等環節增加，舊樓加裝電梯的費用也隨之水漲船高。
審核多瞭兩個環節成本增加幾萬塊
這次通過的“送審稿”，就在去年年中出臺的“征求意見稿”的基礎上，修改瞭住宅增設電梯的資金來源，由6種來源縮減為4種。在此之前，包括禪城區率先出臺的既有住宅加裝電梯管理暫行辦法，都曾把住宅專項維修資金列為舊樓加裝電梯的資金來源之一，但在實際操作過程中，由於既有住宅“加裝電梯”並不是現有公用設施保修期滿後的維修、更新、改造，不符合住宅專項維修資金的使用范圍，因此實際上並不符合這一條件。對此，何篩紅表示：“這是應該的，因為維修資金是救命錢，和提升居住品質的加裝電梯不能一概而論。”
此外，去年6月禪城區既有住宅加裝電梯管理暫行辦法實施後，業主卻發現，由於申報程序更加規范化，一些行政費用也增加瞭。在禪城區網絡發言人平臺上，也有計劃為小區加裝電梯的市民提出質疑，由於比以前增加審核施工圖紙和申報施工許可證兩個環節，中間多出好幾萬的費用，認為這筆費用會讓舊樓加裝電梯水漲船高。
加裝電梯成本亦水漲船高
這一事實，主管部門也表示確有其事，但主要是更加規范報建電梯的各項手續，更加符合規劃條例。傢住禪城區體育社區的市民石小堅，曾經因為幫助自己所住樓宇和附近多處樓宇加裝過電梯，而在街坊中頗有名氣，他就告訴南都記者：“現在住在老的樓宇，急需加裝電梯的業主，往往都是老年人，希望主管部門能夠從民生的角度來判斷這個事情，為市民減減負。”
但石小堅也表示，由於程序更為規范，這部分增加的費用也在情理之中。“說到底，加裝電梯也是一個誰投資、誰受益的市場行為，但是這部分費用目前不是太明確，最好希望由物價部門牽頭，明確這部分費用的明細。”
舊樓加裝電梯更為規范瞭，但成本也隨之水漲船高。在去年之前，禪城區一些已成功安裝瞭電梯的舊小區，一座電梯的造價大概是30萬，如今要攀升至40萬左右。
采寫：南都記者周曉南
佛山市房協副會長駱儀克：
新規更規范對舊樓保值有幫助
小區翻新，特別是舊樓加裝電梯，對有著很多20到30年樓齡的禪城區小區來說，是一個值得政府去引導和提倡的事情，也是一個順民意的事情。
但不論是舊樓加裝電梯，還是小區修繕，都涉及到傢傢戶戶，本身是一個技術性的工作，在技術層面進行規范也是有必要的，因為在以前，這些舊樓修繕、舊樓加裝電梯的個案，都有一些不完善的地方。
對業主來說，這也是一個有利於他們的事情。就拿舊樓加裝電梯為例，原來居住在頂層的市民出行不便，現在不僅出行有電梯瞭，房屋也增值瞭，因此對於費用上漲也要合理看待。
特寫
修不修 決策平臺表決 專傢點贊
去年3月，順德區物業服務公共決策平臺開通，以往動用住宅專項維修資金，發起難、投票難的老問題，在這一創新之舉之下變得更為便利，對此，物管專傢也十分點贊，認為是值得推廣的舉措。在這一公共決策平臺開通後，每個業主都有一個賬號，使用前業主需憑相關證明到居(村)委會進行身份初始驗證，獲取賬號及登錄密碼。登錄平臺後業主可查詢個人名下某個已關聯房屋的住宅專項維修情況、查詢本小區的物業管理信息、參與投票以及發起投票。此外，投票結束後，系統自動生成決策書，決策書具有投票結果公示、業主大會決議等法律效力。
目前，順德區已經有不少小區在公共部分修繕等事宜上，都通過物業服務公共決策平臺征集意見，就拿去年12月的個案來說，大良麗星名園曾計劃使用住宅維修專項資金，裁剪星河軒A、B、D座電梯的主曳引鋼絲繩，於去年12月19日開始投票，並於12月25日結束，但因為投票業主並未超過兩個2/3而未獲通過。而現代名邸1座申請用住宅維修專項資金更換左電梯變頻器，已經獲批。對此，何篩紅頗為認可。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/08345959114804919847956.shtml
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