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內容來自sina新聞
養老服務體系在地產運營中的植入（下）
探討不同的植入模式
城鎮化建設及不同類型住宅地產規劃時應考慮養老服務體系的植入。可根據社區規模，從項目綜合信息出發，考慮地理環境、交通條件、商業配套、周邊醫療、老齡狀況及地區消費水平等因素，整體把握、統籌分析，做出科學的判斷，采用合理養老服務體系配置，形成可持續發展的地產建設模式。
在住宅地產開發中，經濟適用房社區、商品房社區、別墅及老年社區，可根據社區居住人群的年齡狀況及項目綜合信息分析，配比不同等級的養老服務體系。
社區規劃則可以有"兩代居"、"三代居"的設計模式，滿足多代人同一社區生活需求，並在適宜區域選擇樓群做老年公寓，內含日間照料與居傢服務功能，滿足"四二一"傢庭結構下各個年齡層次的居住及服務需求。使其既有相對獨立的居住空間，又能滿足中國傳統大傢庭集聚生活的樂趣，相互毗鄰享受兒孫之福，又相互獨立、生活互不幹擾，讓"上有老、下有小"的中間階層解決兩頭之憂。年輕中堅階層可以享受復合社區的便利性、享受全傢庭式社區的完善服務。以此可提升住宅地產的服務品質，解決全民養老的剛需。
另外，目前各城市老城區人口稠密、設施陳舊。其中老年人口占比較大，養老設施和養老床位緊缺，適老化改造需求大。在規劃時可對社區周邊閑置資源(醫院、酒店、學校等)進行改造，配置養老服務體系，包括老年公寓、公共餐廳等，向周邊多個社區輻射養老服務。
養老地產從建築設計、園林規劃、裝飾標準等方面接近於高端住宅產品開發。因此，養老地產的創新核心在於適建地種類老化設計與服務---從醫療護理、康復養生、健康管理、文體活動、餐飲服務、起居呵護、鍛煉器材、設施設備等方面整合打造專業服務理念，其養老、醫療、康復、養護、保健專業成分較高。
如在旅遊地產開發中，大多配有住宅銷售，因無高品質服務配套導致項目周末客戶爆滿，平日蕭條萬分。如在項目建設時嵌入《數字健康地產項目》，就可長期提供健康管理、養生調理、醫療服務。但是，旅遊地產轉型規劃保健、養生項目時不應一哄而上，而應註重"北病南治，南病北治"、"十二時辰，中醫養生"的精髓，因人因地規劃產品。通過活躍老人的旅居養生養老，帶動旅遊地產的開發與盈利，培育"無疾而終"的養老理念。
目前，養老地產在發展中大多以銷售方式來決定盈利模式，通常以出售使用權、產權、租賃權等方式決定瞭出售、出售+持有、持有經營的模式。因此，突破現有養老項目運營中盈利方式的困境，既要保證現金流，又要實現長期可持續收入，使養老服務產品成為社區配套規劃的一部分，讓項目在資本市場更具有投資吸引力。
同時，養老地產項目規劃要依據各地域的發展水平、一二線城市及城鄉老齡化的不同，確定合適的適老化住宅開發比例，大約在10%～30%。這樣，普通住宅銷售可實現資金的快速回籠；商業配套中可將生命周期前沿服務(嬰幼兒早教、月子會所)和生命周期健康保健服務(藥膳機構、養生保健會所、亞健康保健)及成長教育(幼兒園、中小學)的盈利項目反哺養老配套的慢收益。從而既能規避養老地產收益慢的弊端，又能詮釋中國式養老特色，帶來多個盈利增長點。
新聞來源http://bj.house.首次購屋優惠貸款sina.com.cn/news/2014-05-07/15122720773.shtml
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