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新型城鎮化的探索與實踐 大連根據特點註入不同題材
自十八屆三中全會明確"堅持走中國特色新型城鎮化道路"之後，以人為核心的新型城鎮化毫無疑問成為中國未來一段時間發展的新議題。
對中國樓市而言，自1998年房改以來，過去十幾年，城市中心的土地幾乎被全面開發，新型城鎮化勢必對現今的中國樓市產生影響。近日，新華網·新華有約欄目相繼采訪瞭三位專業人士，解讀新型城鎮化的探索與實踐。
未來：城鎮化融資條件不容樂觀
當前，我國城鎮化正在快速推進之中，預計到2020年，城鎮化率將從2013年的53.73%提高到60%以上，城鎮化將引發巨大的潛在投融資需求。但是，縱觀國內宏觀經濟走勢，未來城鎮化融資面臨的內外部環境和條件卻不容樂觀。
一是隨著經濟增速放緩和政府收入彈性的降低，政府收入增速趨勢性下降有可能成為常態，新型城鎮化投融資面臨的財政環境不容樂觀；二是在儲蓄率下降、通脹壓力難消、銀行資本金缺口大的背景下，貨幣金融環境將不如過去寬松；三是潛在金融風險並未解除，風險化解緊迫性凸顯，新型城鎮化投融資空間相對縮小；四是中國正處於創新發展和轉型升級的戰略機遇期，用於國計民生的總體資金需求量不斷加大，傳統城鎮化投融資渠道很難滿足實際發展需要。
基於以上現實條件，新型城鎮化蘊藏著巨大的潛在投資需求，如果能夠在融資方面取得新突破，提供安全可靠的中長期資金，這種潛在投資需求就會變成現實需求。
如何滿足新型城鎮化投資需求？我提四點建議，：
一、創造條件發行市政收益債券。城鎮基礎設施收益債券與特定項目收益還債掛鉤，具有信用等級高、融資成本低、資金來源穩定、融資期限長、流動性高等優勢。
二、大力發展產業化基金。在政府支持下，鼓勵社會資本創辦社會發展基金公司，設立高新產業、現代服務業、教育、醫療、養老等經營性領域的產業化投資基金，以及產城融合發展投資基金，通過向社會發行基金股份，吸納社會閑散資金。
三、充分利用開發性金融工具。以政府信用和開發性銀行信用為基礎構築企業信用，以企業信用改善為條件，引導其他商業銀行與企業建立信用關系，幫助城鎮開發企業吸引債券、股票等其他商業資本形式進入相關城鎮化投資領域。
四、吸引民資進入市政公用事業領域。鼓二順位債權任何問題免費諮詢勵和引導有實力的民營資本積極參與市政公用企事業單位的改組、改制，具備條件的市政公用事業項目可以采取市場化的經營方式，向民間資本轉讓產權或經營權。
大連的城鎮化最適合發展文化旅遊產業
訪談嘉賓：邴鑫 克爾瑞信息集團首席房地產分析師
新型城鎮化需要註入不同的題材，全國每個城鎮在經過城鎮化的建設後，都將有自己獨自的特色，即根據當地的不同特點進行不同題材的建設。
大連的城鎮化該如何建設？大連不屬於任何一個城市集群，它是一個類似自貿區的城市，比如青島、濟南。大連這個城市在城鎮化的進程中難以落地，無論從大連地質地貌還是產業發展來說，最適合大連發展的就是文化旅遊產業。這樣來說，在大連存在的以第二產業為核心的區域都將犧牲掉。在五十公裡半徑內的所有以第二產業為核心的產業都要外遷。
在大連黃海沿線資源明顯優於渤海，旅順可以利用渤海的資源做花卉之都等等。未來旅順自駕交通發達、地鐵等公共交通也很發達的時候，旅順完全具備旅遊養老的題材能力。往北的金州、北三市也是同樣的道理。普蘭店有溫泉資源，瓦房店有工業資源，莊河有民俗資源和旅遊資源，各自不同的特點會形成各自不同的發展，彼此也會形成一種彌補。
大連寫字樓市場將面臨更大的發展機會
訪談嘉賓：趙欣 戴德梁行房地產咨詢有限公司大連及沈陽公司總經理
在中國，由於政策的傾斜等原因，導致許多企業在選擇總部的時候都會首選一線城市，這次中央新型城鎮化政策出臺之後，發改委目前制訂的新型城鎮化的規劃，裡面會有很多的政策傾斜中小型城市，會給中小型城市帶來很大的機會。
過去十幾年來，大連的寫字樓市場發展十分迅速，但是因為城市經濟總量的限制和總部企業數量的限制，導致大連寫字樓每年的吸納量不是很大，最近幾年寫字樓的入住率和租金都比較平穩。目前大連的寫字樓存量約為74萬平米，出租率在75%左右，未來三到五年有望超100萬平米，但隨著越來越多的總部落戶大連，大連寫字樓將會進入一個蓬勃發展的狀態。普蘭店、瓦房店、莊河、長海......未來企業不一定非要把總部設立在主城區，而是可以根據自己的業務需要，以及周邊城鎮的特色，將企業設立到最適合自己的城鎮去。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-03/07562672777.shtml
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