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房企增投商業地產 海外開發成新熱點



【廣廈會客廳第80期:星沙商圈新機會】

  雖然排名前二十的大部分房企今年前五月銷售業績再創新高,但是,樓市宏觀調控卻像懸在開發商頭上的達摩克利斯之劍。因此積極拓展新的業務,成為很多房地產企業關註的事,即使地產開發的龍頭萬科也不例外。這從萬科在商業地產和海外房地產領域的動作,能看出一些端倪。

  商業地產租金回報偏低

  從2010年開始,萬科在商業地產領域的投資就大幅增長。2010年年末投資性房地產總賬面價值僅1.21億元,到瞭今年一季末已經增長至近24.72億元。雖然截至目前,萬科自持的商業地產規模尚比不上保利、金地等同行,但若以增長速度而論,萬科無疑是房地產企業中商業地產規模增長較快的一傢。

  自從2010年限購令頒佈後,包括萬科在內的眾多地產公司,便開始紛紛涉足商業地產開發領域。除萬科之外,此前從未涉足商業地產的中海地產,也開始持有一部分商業物業。而華潤、龍湖、中糧這些在商業地產領域已有一些成績的地產企業,在最近幾年更是加大瞭投入。國傢統計局的數據顯示,今年前4月商業營業用房的投資金額,已占到房地產總投資的13%以上。

  一些地產研究人士說,與傳統的住宅開發業務相比,租賃持有的商業地產租金收入穩定,可以在銷售市場發生波動時,有效地補充房地產企業的收入,使公司順利度過調控。

  部分房企因此投入瞭巨量資金,有些甚至占到瞭公司凈資產相當大一部分。以首創置地為例,其自持的投資性房地產 (主要是商業地產)賬面價值已經超過瞭凈資產五成以上。同樣,今年剛被綠地收購的盛高置地所持有的投資物業的賬面價值,也接近公司凈資產四成。

  但是,目前商業地產領域較低的租金回報水平,很快給地產公司的熱情潑瞭一盆冷水。蘭德咨詢總裁宋延慶說,大部分開發商的商業地產租金回報率,都要低於銀行同期的貸款利息。

  與此同時,商業地產的開發、持有,又占用瞭企業大量的投資資金。事實上,此前盛高置地之所以在出售瞭多個項目公司後,仍然被綠地收購,或多或少與前者前期投入商業地產過多有關。

  在這樣的背景下,房企為持有商業物業所投入的資金比重,以及開發的商業物業類型,一定程度上對公司的整體經營業績將產生重大的影響。

  不過,對於萬科而言,其在商業地產領域的投資如果與公司的總體規模相比,其實比例並不高,僅占凈資產的2.92%。根據萬科方面透露,公司開發、持有的商業地產,主要服務自己開發的住宅小區。以上海萬科五街坊2049為例,其配備的兒童農莊、兒童烘培課堂、早教中心、餐飲、健身、社區講堂等商業業態更多服務五街坊的住戶。

  對此,中房信研究總監薛建雄說,萬科投入持有的社區商業,一方面占用的資金不高,另一方面又有租金收入持續穩定增長的特性。同時,還能提升萬科住宅項目的銷售附加值。事實上,其他房企也采用類似的策略,來提升住宅物業的價值。隻是像萬科這樣主要持有自己開發的社區商業的公司,還不多見。

  開發商海外投資掀熱潮

  除瞭增加對商業地產投入,以分散房地產開發的投資風險外,上半年房企還積極參與海外項目的開發,以分散房地產開發投資的風險。

  今年5月,萬科置業表示,將以現金代價7.22億港元,向母公司萬科置業(香港)收購荃灣西站六區項目(TW6)20%項目權益連同所有股東貸款。資料顯示,TW6項目涉及一幅鄰近香港新界西港鐵荃灣西站非工業發展用地,可提供不少於894套住房。

  此前的4月,萬科還宣佈與吉寶置業有限公司簽署戰略合作協議,共同在中國和新加坡開發房地產項目。雙方的首個合作項目位於新加坡成熟住宅區,為新樟宜路上段項目,計劃建造一座有726套公寓的住宅樓。萬科置業以現金約1.355億新加坡元(約6.6億元人民幣)向吉寶置業收購該項目30%的股份。

  今年2月,萬科與美國房產巨頭鐵獅門簽署協議,雙方共同投資開發位於舊金山富升街的201地塊。項目位於美國舊金山市東北部的灣區,總建築面積約為7.5萬平方米,由兩棟分別為107米、122米高的塔樓和兩棟多層建築組成,共655套公寓。據瞭解,在合作中,鐵獅門將作為項目的主要操作者,負責整個項目的設計、開發、銷售和運營,萬科將以管理合夥人及財務投資者的角色參與項目。

  積極謀求在海外拓展業務的,並非隻有萬科一傢。中國香港地政總署6月5日公佈,兩幅實施"港人港地"措施的住宅用地,各以22.7億港元批予中海旗下的高龍發展有限公司。兩幅用地的批租期為50年,地價總計為45.4億港元,發展項目的住宅單位總數不得少於1145個。公告顯示,兩幅地塊分別為位於九龍啟德地盤1H1上的新九龍內地段第6516號,及地盤1H2上的新九龍內地段第6517號的土地。且兩幅用地均按規定批予出價最高的投標者。中海表示,兩幅地塊位置便利,加上擁有海景景觀,屬優質地皮,預期連地價合共總投資額達90億港元。

  此前,早就在馬來西亞和韓國獲取瞭海外開發項目的碧桂園和綠地,也積極推進在當地的項目。5月28日,瑞信集團發表研究報告指出,碧桂園位於馬來西亞的三個項目銷售表現強勁。馬來西亞項目銷售,將會占到碧桂園下半年合約銷售的20%。而為瞭提升銷售率,碧桂園還在上海、北京等多個城市設立銷售點,銷售包括馬來西亞項目在內的旅遊地產。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/2013-06-13/08443251918.shtml

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