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台中房屋二胎11月二手樓市業主謹慎報價 二次置業客抄底入市
??陽光傢緣數據顯示，11月1-25日廣州市通過中介網簽的二手住宅成交量為1897宗，環比10月大漲33.7%，比去年同期下降17.7%，在“9.30”政策後連續2個月環比上漲；中原二手住宅買賣成交均價為22536元/平方米，環比結構性上升12.2%，越秀和海珠老城區成交量上漲拉升瞭成交均價。
??一、廣州市場總體概述：寬松的信貸和貨幣政策 促使成交量上升
??10月信貸寬松和11月貨幣寬松政策提升瞭市場信心，二手樓市回暖跡象初顯，但還不如去年同期。由於市場長期以來較大的庫存量使得地方取消限購政策後效果並不理想，因此央行在10月實施“9.30”政策以刺激改善型客戶的需求。根據中原監測新增客戶量，在10月份周客戶上門量在第4周環比上升高達30%後在11月又回落，可見信貸政策的效應持續性有限。央行在11月21日又宣佈實施寬松的貨幣政策，雖然降息目的並不是為瞭房地產市場，但房地產市場也是直接受益的行業，在11月降息政策後，又有1成左右的客源上升。總體來看，二手樓市成交量環比9月大漲6成：第一，信貸寬松，改善型客戶積極入市；第二，由於前期盤源積壓，目前業主心態還沒有轉向強勢，而以去庫存為主；第三，廣州對於取消限購的呼聲越來越高，客戶擔心漲價；第四，貸款利率的降低，直接讓客戶受益。因此在既然能買，利息支出也相對較少，未來房價又可能進一步上漲的預期下，部分果斷的客戶已經抄底入市。
??二、市場熱點分析：二次置業客戶積極入市
??1.央行降息穩市，商貸比例提升
??一次性付款的二手房客戶在8月份所占的比例最高，在9-10月逐漸回落。這是由於9月之前，市場各方力量僵持，首次置業客戶入市猶豫，改善客戶增多入市，很多改善客戶在首付7成的情況下，索性全額付款。而在10、11兩月按揭難度和利息也有所降低，因此更多客戶選擇瞭按揭方式。此外，廣州公積金一度偏緊，而商業貸款相對寬松的情況下，純公積金和組合貸款由年初的6成下降到2成，而商業貸款比例由3成增長到7成。
??2、二次置業客戶 抄底入市
??在央行的兩大寬松政策實施下，二次置業客戶是受益最大的群體：除瞭首付比例減少外，貸款利息也相對減少。相對6月份，二次置業客戶大約增長瞭1成左右比例，目前大概占比為5成：其中改善型客戶占比大約為3成、學位房客戶大約占比為1.5成，投資客戶大約占比為0.5成。
??（1）純改善型客戶分析：單純為瞭改善居住品質的客戶是二次置業中最大的群體，這部分客戶由於經濟能力的提升，為自己和傢人提供更舒適的環境，中原地產研究部根據前線調研瞭解到，純改善客戶有如下8類購房動機，這部分客戶年齡大多為70後和80後，客戶區域流向有以下幾種情況：1、追求生活便利型客戶，由近郊轉向市區；2、追求低價格和大面積的客戶，由市區轉向近郊；3、追求環境的客戶，由市區轉向近郊。
??1)提升個人居住面積：以便生活空間更寬敞舒適
??2)改變物業管理現狀：老城區物業管理缺位，業主生活安全感需要得到提升
??3)改變樓盤周邊環境：將臨街吵雜的單體樓換為安靜的小區房
??4)改變房屋朝向/樓層：客戶都希望更換為東南朝向和高層的電梯樓
??5)傢庭人口增加，需要更換大面積：小孩出生或老人一同居住
??6)空氣質量：退休老年人希望有更好的空氣來頤養晚年，近郊物業較受歡迎
??7)科教文娛等配套：希望擁有較好的配套，以豐富傢人生活
??8)交通：希望交通更方便工作、生活和社交
??（2）學位房客戶：信貸放松為學位房傢長提供瞭支持，這部分客戶傢中孩子大概在3-5歲，多考慮購買帶省級學位的物業，如果經濟能力不允許，則會考慮購買小面積的樓梯樓物業；如果經濟實力較強，則會考慮改善兼學位的目的，擁有省一級和市一級學位房較多的越秀區學位房成為首選。
??（3）投資客戶：目前由於樓市還不是很明朗，且房價高位運行，投資客戶非常謹慎，除非很筍的盤源則不會考慮出手，他們一般考慮市中心抗跌性較強的二手房，即使不升值，但也可以放租，例如新港西路一帶；有的投資客會考慮近郊的一手物業，有一定的升值空間。目前有一些投資客戶對賭明年廣州會取消限購，正考慮低於市場價10%-20%的物業入手。
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本文導航
- 二次置業客戶積極入市
- 分區點評及下月預測
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-02/23125945565085497082684.shtml
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